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任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンが払えない・滞納している等、近い将来競売になってしまう、または競売・差押になりかけている不動産を売却して債務整理をすることです。
競売手続きが行われる前（競売入札が行われる前）に債務者と債権者（金融機関等）の間に不動産業者などの仲介者が入り、不動産所有者と各債権者の合意のもと、双方が納得する価格を設定すれば、不動産を市場で売却する事ができます。これを任意売却といいます。
しかし、不動産の任意売却を行うには、例えば「担保割れ※不動産の売却」を債権者に認めて競売申立てを取り下げてもらうなど、金融・法律に関する幅広い知識と経験が必要になります。
そこで専門の業者（リエゾン株式会社）が、お客様と債権者、購入希望者との間を仲介し、納得のいく取引をスムーズに実現します。
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※担保割れ=不動産の評価額が、その不動産を担保にして借り入れた住宅ローンの残高よりも下回っている状態のこと。
任意売却には様々な形があります！
任意売却の解決方法は一つではありません。相談者のご希望や状況によって解決方法も異なってきます。
あなたの大切な住宅だからこそ、最善の解決方法をご提案したいと考えています。
家に住み続けたい
- 一般的な任意売却では、自宅は他人に売却されてしまうため、その家に住み続けたり、取り戻すことはできません。しかしながら「リースバック」を行うことで、自宅に住み続けられる可能性がございます。
- リースバックとは、所有している不動産（家、ご自宅など）を投資家などの第三者に購入してもらい、もとの所有者がそのままその不動産を使用し続ける、という不動産取引です。近年、このリースバックと任意売却を組み合わせるという取引方法が注目されています。特に、自宅を任意売却し、そのまま所有者が住み続けるというケースの取引方法が増えています。
- リエゾンでは、リースバックの「メリット」「デメリット」を正しくご説明した上で、お客様のご希望に合う形でご提案させていただいております。
自己破産は避けたい
- 任意売却を行ったからといって、自己破産をしなくてはいけない理由ではありません。住宅ローンの返済だけが滞納している場合は、任意売却や個人再生など、早い段階で対策を講じることで自己破産をしなくても解決出来る可能性が高くなります。
- 自己破産については、「行いたくない」「行ってしまったら最後」と思っている方が非常に多いのですが、お客様の状況によっては、むしろ自己破産を行うことで解決が早い場合もございます。自己破産のデメリットについても、しっかりと理解しておくことで案外問題がないお客様も多数お見えになります。
- リエゾンではお客様のご希望を第一に考えながらも、一人一人の状況をきちんと理解した上で、解決方法を複数ご提案させていただいております。早い相談が結果的に自己破産を回避することに繋がる方も多くお見えになりますので、お早めに無料相談のお申し込みをいただければと思います。
引っ越し費用を捻出したい
- 任意売却を実施し買主が見つかったとなると、一般の不動産売買と同じく、引越しをして家を明け渡さなければなりません。新居への移転費用の負担は大きいものです。
- しかしながら引っ越しの費用については、基本的に心配する必要はありません。任意売却では慣習として引越し代（引越し費用）の捻出が認められる可能性が高く、弊社では、準備しなくてはいけない書類等をしっかりと制作し、債権者と調整することで、お客様がスムーズに次の生活がスタート出来る用にサポートして行きます。
- 詳細はリエゾンの無料相談までお問い合わせいただければと思います。
他人に知られたくない
- 基本的に任意売却は、一般の物件売買とまったく変わらない方法で売却を進めていきますので、近隣住民の方も含めて知られる可能性は非常に低いといえます。
- 逆に競売になってしまうと情報が公開されてしまいますので、多くの方に知られてしまう可能性があります。
- 競売になってしまう前に、是非早めのご相談を行っていただければと思います。
任意売却の活用事例
- Case 1
-
収入が大幅に減り、住宅ローンが大きな負担となり返済苦に・・・
名古屋市港区 / M・O様の場合
- 職業
- リサイクルショップ
- 家族
- 妻・子供
- 年齢
- 42歳
- 残債
- 2,500万円
事例の詳細を見る
8年前、34歳の時に住宅を購入。当時はリサイクルショップが人気になりつつある時期で、店長として勤務しており十分な収入がありました。お店の売り上げも右肩上がりで、将来の給与など不安に思ったことは一度もありませんでした。
しかしながら、フリマアプリが広まるにつれてリサイクルショップの取扱量が激減し、売り上げも右肩下がりに、一時は市内に5店舗あったお店も1店舗に縮小し、給与も減ってしまいました。
それでも妻もパートに出るなどして、なんとか支払いを続けておりましたが、ついに会社のボーナスが支給されなくなり、万事休すとなりました。
ローンの支払いが出来なくなると社会人としての自分がすべて終わってしまうような気がして、毎日毎日悩み続ける日々でした。そんなときに任意売却のチラシがポストに入っており、私と同様に悩んでいる人がたくさんいること、自宅を手放すことで問題を解決出来る方法があることを知りました。ローンが残っている物件を売却する事が出来ることすら知らなかった私には目からうろこでした。
正直、ローンが支払えなくなってしまったことに対する後ろめたい気持ちもあり、最初の相談には勇気が必要でしたが、担当の久野さんは、私の置かれている現状を一つ一つ丁寧に確認するところから初めていただき、任意売却の制度を理解するにつれて安心することが出来ました。単純に自宅を売却するだけでなく、次の住まいや新しい生活までの道筋を立てるまで相談に乗っていただき私の長年の心の重荷が解決いたしました。
強制的に競売にかけられてしまう恐れがありましたが、任意売却することで競売よりも債務を減らすことができ、引越し代も確保することもできました。残債の支払いも協議の結果、月額1万円に決まり、毎月の負担が大幅に軽減されました。
- Case 2
-
離婚に伴い、不動産を売却したい・・・
名古屋市名東区 / Y・M様の場合
- 職業
- 保険事務
- 家族
- 子供
- 年齢
- 29歳
- 残債
- 2,780万円
事例の詳細を見る
3年前に結婚して新築住宅を購入しました。しかし夫婦間のすれ違いが多くなり離婚することになってしまいました。
すぐにローンの支払いが出来ない状況では無かったのですが、元夫名義の家に住み続けることは将来トラブルになることが多いという話も聞いていましたし、何よりこのタイミングでスッキリしたいこともあり、住宅を処分したいと思っていました。
しかしながらローン返済中の物件をどのように売却したらいいのか分からず悩んでいたところ、ネットでリエゾンの事を知りました。他の不動産会社様と違い、任意売却の経験が豊富であること、初回相談が無料であったことからすぐに連絡をさせてもらいました。離婚という精神的にも時間的にも追い詰められている中で、リエゾン様主導で解決方法をお教えいただき安心して任せることが出来ました。
結果的に残債は残りましたが、好条件で売却出来たことで最小限に抑えられましたし、何より将来の不安がなくなったことが大きいです。新しい気持ちで新生活をスタートさせることが出来ました。
通常はローンの残っている住宅を売却することはできません。離婚時に住宅ローンで揉めることは関係者にとって精神的に大変な負担となります。こちらのケースではローンを組んでから数年だったため、売却してもローンの返済ができない状態（オーバーローン）でしたが、債権者と合意が得られ任意売却が出来たことにより、スッキリとした状態で人生の再スタートをきっていただけることになりました。
よくあるご質問
任意売却のメリット・デメリットは？
【任意売却のメリット】
- ●市場価格で売却が可能
- 任意売却では通常の不動産取引と同様の方法で売却するため、競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却することが可能です。より高い価格で売却することで、任意売却後に返済しなければいけない残債を少なくすることができます。
- ●完済していなくても物件の売買が出来る
- 通常物件を売買するためには、住宅ローン（債務）の支払いを終えていることが条件となりますが、任意売却では、支払い途中の物件であっても、売却をすることが可能です。
- ●今の家に住み続けながら売却が可能
- 任意売却の手続き終了後に自宅に住み続ける方法として（リースバック、家族間売買、親族間売買）などがありますが、それ以外にも、任意売却を選択してから販売期間中は、そのまま自宅に住み続けることが可能です。任意売却を選択した時点で一時的に返済をしなくても済みますので、その間に次のスタートに向けた準備を行うことが可能です。
- ●原則、売買に関する諸経費が掛からない
-
通常、不動産売却には、売買価格の3~5%程度の諸経費がかかります。任意売却の場合は自宅を売却したお金から、諸経費を支払うことが認められています。そのため、ご相談者さまは、お金の持出しが必要有りません。
※売主様の諸経費の各種見積書等の資料をしっかりと準備し、提出することで支払いが認められる事が多いということです。（資料の不備などで必ずしも認められるというわけではありません。） - ●引っ越しのタイミングの調整が行いやすい
- 裁判所により強制的に売却される競売と異なり、任意売却では、いつ、誰に、いくらで自宅を売却するかはご相談者さまの意向を反映した形で進みます。そのためいつ売却（引渡し）するかを購入者と調整できるため、引越し先の確保は余裕を持って進められます。
- ●債権者とのやりとりがなくなる
- 弊社に委任状を頂いた時点で、基本的に債権者からの連絡はすべて弊社宛になり、お客様にご連絡が行くことはまずありません。ローンの支払いについても、任意売却の処理が完了するまで一時的に返済が猶予されますので、その後の生活が非常に楽になります。
【任意売却のデメリット】
- ●信用情報には記載が残る
- 一般的にブラックリストに載ると言われているものですが、信用情報機関に一定期間事故情報として記載が残ります。そのため、新規のローンやクレジットカードなどは利用が出来なくなります。
- ●任意売却でローンがなくならなかった場合、返済を一定期間行う必要がある
- 任意売却を実施した結果、ローンが残った場合「分割返済」をしていく必要があります。
任意売却と同時に自己破産を選択した場合などはローンは残りません。
任意売却の流れは？
概ね下記の流れとなります。
上記流れになりますが、ご相談者さまには、お問い合わせ後の依頼申し込み、媒介契約だけをお願いしております。債権者や金融機関等の連絡調整や任意売却の手続き等の面倒な作業はすべてリエゾンで行いますので、ご安心ください。
リースバックのメリット・デメリットは？
【リースバックのメリット】
- ●思い出や思い入れの詰まった自宅に住み続けることができる。
- ●引越しをしないで済む。（引っ越しの費用が不要に）
- ●インターネット等を利用した販売活動がされないため、部外者に経済的事情を知られることがない。
【リースバックのデメリット】
- ●自宅を借りている間は家賃を支払わないといけない。
- ●売却した価格よりも買戻し価格は高くなるケースが多い。
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今すぐに任意売却は必要無いと考えられている方でも、将来にわたり住宅ローンの返済に不安がある方や周りで住宅ローンのお悩みを抱えている方がいらっしゃる方に、不動産のプロが住宅ローンの現状を正しく理解し、問題が発生する前に対処出来る方法をお教えしています。
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